VUOI COMPRARE CASA? SCOPRI I CONSIGLI PER NON SBAGLIARE (parte_1 L’ATTO)

Ciao, ricordi quando abbiamo parlato di “come comprare casa e dormire tranquillo”?

Ecco, in quella sede abbiamo fatto un discorso molto generale.

Oggi voglio darti qualche informazione in più sul documento fondamentale quando vuoi comprare casa: latto Pubblico.

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Innanzitutto sappi che siamo in Italia e quindi troverai molti e molti nomi (apparentemente differenti tra loro) che identificato la stessa cosa: l’atto pubblico (detto anche Rogito notarile, o strumento, o atto di compravendita ecc..) ossia: quando ti rechi da un Notaio e procedi all’acquisto di una casa (o qualsiasi altro bene per il quale serve un Atto notarile).

La prima cosa che devi sapere è che il Notaio innanzitutto è un professionista e NON un ente.

Un professionista che deve fare innanzitutto i propri interessi, guadagnare, cercare di avere più clienti possibile esattamente come qualsiasi altro imprenditore.

La differenza rispetto ad un altro professionista sta nel semplice fatto che il Notaio è la figura professionale che sotto la sua responsabilità certifica il passaggio di proprietà di un immobile e procede a darne comunicazione all’ufficio del Registro (ora Agenzia delle Entrate) oltre a trascrivere il passaggio di proprietà in catasto ed alla Conservatoria dei registri immobiliari.

atto-notarile

Quando devi comprare casa, in genere, sei come si suol dire: “nelle spese”, sommerso da preventivi e da conteggi che turbano le tue notti; devi fare fronte a molte spese e purtroppo i soldi (nella maggior parte dei casi) non sono illimitati.

Quindi la parola d’ordine è risparmiare dove si può.

Ecco, il punto è proprio questo: puoi trovare il modo di risparmiare su molte cose, ma mai e poi mai dovrai risparmiare sulla consulenza di un esperto.

Se stai per acquistare casa e pensi di affidarti semplicemente ai consigli del Notaio, potresti avere degli effetti quantomeno spiacevoli.

Ovviamente non ti sto dicendo che il notaio non sa come svolgere il suo lavoro, anzi sicuramente il professionista che hai scelto (o ti è stato consigliato da una persona di fiducia) è particolarmente preciso e puntuale, quindi non ti preoccupare dal lato burocratico.

Quello su cui voglio farti riflettere è che il fine ultimo del notaio è formalizzare la compravendita, ma sicuramente lui non conosce con esattezza la situazione urbanistica-catastale attuale e tanto meno la situazione che vorrai creare dopo l’acquisto.

Mi spiego meglio:

il Notaio, svolge tutta una serie di accertamenti prima dell’atto di compravendita:

  • si accerta che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore

  • che non vi siano eventuali ipoteche o pignoramenti non dichiarati

  • che l’immobile corrisponda alla piantina catastale

  • che l’immobile sia dotato dell’attestato di prestazione energetica

ma siccome è una figura a metà tra il compratore ed il venditore è ovvio che lui terrà in considerazione solo gli aspetti che non impediscano il passaggio di proprietà.

Torniamo al concetto che il Notaio è un professionista: esistono Notaio bravi (scrupolosi, precisi ed onesti) e (purtroppo) a volte possono esistere Notai, aimè meno trasparenti.

Quando si compra un immobile ci sono molti aspetti (oltre a quelli citati in precedenza) importanti, uno di quelli fondamentali è la regolarità edilizia.

La prassi vuole che il notaio chieda al venditore ed al compratore se vogliono avvalersi di un tecnico (di solito è un geometra) che faccia una Relazione di Regolarità Edilizia, ma siccome il venditore non vuole avere spese e come abbiamo detto prima l’acquirente cerca di evitare spese superflue, si decide tutti insieme che è tutto a posto così, non è il caso di fare questa regolarità edilizia.

Permettimi di farti presente che solitamente non viene mai detto così chiaramente che se l’immobile non è conforme a livello edilizio (ossia in regola coi progetti e autorizzazioni comunali rilasciate) l’atto potrebbe essere NULLO o annullabile.

Altro passo fondamentale per stipulare l’atto è la presenza o meno dell’agibilità, e qui si aprono 2 possibilità:

1. c’è il certificato di agibilità, quindi dovrei essere a posto: SBAGLIATO!

2. NON c’è il certificato di agibilità quindi l’immobile non è in regola: SBAGLIATO!

Le questioni legate all’agibilità sono molto ingarbugliate e te le spiegherò nei prossimi articoli, per ora sappi solo che non si limita tutto ad un foglio rilasciato dal Comune.

Come per le pratiche comunali, l’immobile deve essere conforme anche a livello di catastale.

Magari la piantina catastale è conforme e quindi pensi di essere a posto: mi spiace, ma anche qui SBAGLIATO un’altra volta!

La piantina catastale è solo il disegno finale di un complesso meccanismo che prevede che il fabbricato in questione sia correttamente “censito” ossia: disegnato anche sulla mappa catastale e che siano correttamente dichiarati e rappresentati i beni comuni (corte, centrali termiche, vani scala, androni comuni o privati) sia “censibili” che “non censibili” il tutto con un documento che si chiama ELABORATO PLANIMETRICO.

Se l’immobile non è in possesso di queste caratteristiche il catasto esigerà da te (che hai acquistato l’immobile) la regolarizzazione anche dopo moltissimi anni dalla data di acquisto.

Ti assicuro che questa opzione non è di certo piacevole, sicuramente potrai andare a parlare col vecchio proprietario e chiedere conto, ma prima lo devi trovare (magari ora si è trasferito in Brasile!), e poi devi convincerlo a fargli pagare delle spese che ora chiedono a te; le statistiche dicono che molto probabilmente finirai per vie legali, con tutto ciò che comporta, te lo dico con tutto il cuore: evita come la peste questa possibilità!

Sull’atto verrà ovviamente citato se l’immobile è parte di un condominio o meno, e qui la questione si complica ulteriormente, ricordati di fare sicuramente questi controlli:

  • verifica che il vecchio proprietario abbia chiuso tutte le sue pendenze col condominio

  • verifica che l’immobile che compri sia correttamente descritto nei millesimi e regolamento

tutto questo semplicemente per dormire sonni tranquilli nella tua nuova casa.

Anche comprare da un’impresa puo’ rivelare delle brutte sorprese; se una casa costruita 20/30 anni fa era di semplice lettura (una volta facevano poca carta), una casa recente o addirittura “in costruzione” presenta tutta una serie di aspetti da non trascurare.

Inutile dirti che negli ultimi anni “la carta” da produrre (adempimenti burocratici) è tremendamente aumentata e quindi dopo aver parlato di pratiche edilizie e catastali dovrai cercare di diventare un esperto di:

  • normativa antisismica

  • isolamento termico

  • isolamento acustico (sia passivo che attivo)

Insomma: non ti voglio spaventare, ma devi ricordarti che viviamo nel paese delle complicazioni e che qualche soldo investito in un team di professionisti seri, che possano tutelarti PREVENTIVAMENTE nell’acquisto della tua nuova casa, possono essere i migliori mai spesi.

Spero di esserti stato utile e ti aspetto al prossimo articolo dove ti spiegherò altre indicazioni per acquistare il tuo immobile in tranquilla serenità.

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