NON COMPRARE CASA SENZA SAPERE COS’E’ LA REGOLARITA’ EDILIZIA

Dopo esserci soffermati su come va affronto un atto pubblico, oggi ti voglio spiegare, nel modo più semplice possibile, qualche breve cenno sulla regolarità edilizia.

Come già detto, quando viene acquistato o venduto un immobile non conforme a livello edilizio (ossia non in regola con i progetti e le autorizzazioni comunali rilasciate) l’atto di compravendita stipulato (redatto) potrebbe addirittura essere NULLO!

Ma quand’è che un immobile “non è conforme” (o parzialmente abusivo)?

Semplice: quando manca almeno una delle famose 3 CONFORMITA’ ossia:

  • la conformità del disegno reale di rilievo *

  • la conformità del disegno delle pratiche edilizie depositate in Comune

  • la conformità del disegno della planimetria catastale

* La conformità del disegno reale di rilievo è semplicemente la classica piantina disegnata a fronte di un rilievo architettonico (detto in parole semplici: in realtà quando parliamo di rilievo parliamo anche di altezze, di prospetti, di superfici coperte, di superfici utili lorde ed in generale di tutti quelli che vengono detti “parametri urbanistici”) che va confrontata con la piantina presente in catasto ed in comune.

Come già detto, quando si fa un atto di compravendita di un fabbricato (di qualsiasi tipo, e a maggior ragione per la casa che stai acquistando con i risparmi che ti sei sudato), la prassi vorrebbe che venditore e compratore procedano ad incaricare un tecnico (di solito un geometra) per verificare che a livello di pratiche edilizie “sia tutto a posto” e che quindi rilasci una Relazione di Regolarità Edilizia (appunto R.R.E.).

lentePurtroppo però, come ben sai, nella stra-grande maggioranza delle volte si cerca di evitare spese (che per un occhio inesperto) paiono superflue e quindi, di comune accordo tra venditore ed acquirente, si decide di non far fare questa R.R.E. (Relazione di Regolarità Edilizia) e ci si affida solo alla dichiarazione del venditore che “E’ TUTTO A POSTO”.

Sicuramente il venditore è una persona onestissima e precisa, quindi la sua “affermazione” anzi DICHIARAZIONE che è tutto a posto va benissimo (oltretutto lo dichiara davanti ad un Notaio, assumendosene la responsabilità) e quindi puoi dormire sonni tranquilli.

Ma se così non fosse?

Che cosa succederebbe se la sua dichiarazione

non fosse del tutto vera?

Beh, se così non fosse si aprono due possibilità:

  1. La più drastica è che l’immobile sia completamente abusivo! (improbabile ma ahimè possibile) e quindi l’Atto sarà nullo, dovrai prenderti un Avvocato e chiedere i danni al venditore (sperando che nel frattempo non sia “scappato ai Caraibi” con i tuoi soldi).

  1. La seconda (più probabile) è che l’immobile non sia “abusivo” ma che nel corso degli anni siano state fatte delle modifiche (ampliamento, spostamento di qualche muro, cambi di destinazione d’uso ecc..) senza aver presentato il progetto in Comune.

Se hai incaricato un tecnico per fare questi accertamenti PRIMA dell’Atto, ed hai appurato l’esistenza di queste irregolarità, hai la possibilità (ed il diritto!) di discutere col venditore; sicuramente alla luce di quanto emerso vi potete accordare per una cifra più bassa che “sconti” i lavori e la burocrazia da effettuare per rendere l’immobile conforme.

In caso contrario sarà il venditore a sistemare l’immobile per poterlo vendere in tutta regolarità. (ti consiglio di procedere in prima persona a regolarizzare l’immobile col tuo tecnico di fiducia visto che una volta acquistato sarà TUO!).

Se però non hai incaricato un tecnico per controllare la regolarità dell’immobile…

…ecco qui escono i problemi…

Nel momento che vorrai ristrutturare, modificare, dividere, ampliare, RIVENDERE o chiedere un mutuo ecc.. dovrai PRIMA procedere a regolarizzare il tuo immobile!

Certo, potrai sempre procedere a richiedere qualche tipo di rivalsa sul venditore, ma lo devi fare servendoti di un Avvocato, con tutte le grane, spese e rischi connessi: non te lo consiglio davvero.

Devi sapere che l’esistenza del CERTIFICATO DI AGIBILITA’ NON significa che l’immobile sia conforme.

Il certificato di agibilità di fatto “certifica” solamente che l’immobile può essere abitato e che è idoneo alla permanenza delle persone e che quindi i locali sono salubri, che ci sono gli impianti della luce, riscaldamento, i servizi igienici e che paghi le giuste tasse nei confronti dello stato.

PURTROPPO, come già detto, l’esistenza del certificato di agibilità NON centra nulla (a meno che questo non sia recentissimo) in merito alla conformità dell’immobile.

Infatti, come ti avevo già spiegato nello scorso articolo sull’atto di compravendita, quando si parla dell’agibilità si aprono 2 possibilità ossia: c’è il certificato o meno.

  1. c’è il certificato di agibilità, quindi dovrei essere a posto: SBAGLIATO!

  1. NON c’è il certificato di agibilità quindi l’immobile non è in regola: SBAGLIATO!

Insomma, come sempre ricordati che qualche soldo investito in un team di professionisti seri, che possano tutelarti PREVENTIVAMENTE nell’acquisto della tua nuova casa, possono essere i migliori mai spesi.

La conosci la famosissima frase:

“Se credi che un professionista ti costa troppo è perché non hai l’idea quanto ti costerà (o potrebbe costarti) alla fine un incompetente”.

Insomma, se stai per acquistare casa ti consiglio vivamente di verificare quanto ti ho spiegato prima, se non sei in grado di farlo di persona, affidati ad u tecnico esperto del settore, di sicuro non te ne pentirai.

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