DEVI COMPRARE CASA? SCOPRI QUALI SONO LE TASSE E LA FISCALITA’ DELL’ACQUISTO

Tutti sappiamo che andare da un Notaio per acquistare la casa dei sogni significa prepararsi ad un grande esborso economico.

Siamo in Italia, paese di Leggi complicate, iter burocratici tortuosi e di decine di tasse-imposte-diritti-spese ecc… di cui molto spesso non siamo a conoscenza, ma con cui dovremo fare i conti quando intendiamo comprare casa e quindi a contattare un notaio.

Certo, prima di comprare casa redigiamo un minuzioso piano di spesa o investimento (Budget plan) ossia prendiamo foglio e matita ed elenchiamo tutte le spese che dovremo sostenere per l’acquisto della casa dei sogni (es.: prezzo della casa, costo dell’agenzia immobiliare, geometra e muratore per la consulenza ed i controlli di routine, magari elettricista o idraulico ecc..).

In genere però, la spesa più difficilmente quantificabile è quella dell’Atto notarile.

Proveremo a darti due dritte per sapere di cosa (e di quanto) si sta parlando.

Innanzitutto, quando si va da Notaio per l’acquisto di un fabbricato si paga al notaio un importo dato dalla somma del COMPENSO (onorario + iva + rimborso spese) e delle IMPOSTE dovute allo stato.

Per quanto riguarda il compenso…beh… il Notaio è un professionista, quindi puo’ decidere liberamente l’importo dell’onorario; è altrettanto vero che esistono delle linee guida del consiglio notarile con importi minimi e massimi sulla base del valore dell’immobile in oggetto, o della difficoltà della pratica e che, sopratutto, è possibile richiedere un preventivo.

Dovrai prepararti però al fatto che la somma più grande, quando si fa un Atto pubblico, è data (INDOVINA INDOVINA) delle IMPOSTE DOVUTE ALLO STATO!

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LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

L’acquisto della casa, come detto, comporta il pagamento di imposte che variano a seconda del tipo di fabbricato (abitazione , rimessa, negozio, capannone artigianale ecc..) e dei soggetti acquirente e venditore (vendita tra privato e privato oppure tra impresa e privato).

Quando si acquista un fabbricato abitativo con lo scopo di andarci ad abitare, (OSSIA LA FAMOSA PRIMA CASA) si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare meno.

Sintetizzando:

1) QUANDO COMPRI LA PRIMA CASA DA VENDITORE PRIVATO:

  • non c’è IVA
  • imposta di registro del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

ATTENZIONE: quando si parla del 2% si intende il 2% del valore CATASTALE dell’immobile. Il valore catastale è differente dal valore di mercato di un immobile ed è il valore di riferimento, presente sulla visura catastale e che serve da base imponibile per il pagamento di tutte le tasse o imposte sull’immobile.

2) QUANDO COMPRI LA PRIMA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE) ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI

  • IVA del 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

ATTENZIONE: quando si parla del 4% si intende il 4% di iva calcolata sul valore venale (ossia il valore di mercato) e cioè quello di acquisto.

3) QUANDO COMPRI LA PRIMA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE) OLTRE 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI E CHE NON OPTA PER L’ASSOGGETTAMENTO AD IVA:

  • non c’è IVA
  • imposta di registro del 2% (del valore catastale)
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

ATTENZIONE: quando si parla del 2% si intende il 2% del valore CATASTALE dell’immobile.

Purtroppo non è sempre possibile acquistare un immobile usufruendo del bonus prima casa (magari possiedi altre case nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare oppure hai già comprato una prima casa utilizzando i benefici).

Ecco quanto devi pagare per comprare casa senza il bonus:

1) QUANDO COMPRI CASA SENZA USARE IL BONUS PRIMA CASA DA VENDITORE PRIVATO:

  • non c’è IVA
  • imposta di registro del 9%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

ATTENZIONE: quando si parla del 9% si intende il 9% del valore CATASTALE dell’immobile.

2) QUANDO COMPRI CASA SENZA USARE IL BONUS PRIMA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE) ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI

  • IVA del 10 o 22% (per gli immobili in categorie A/1, A/8 e A/9)
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

ATTENZIONE: quando si parla del 10 o 22% si intende il 10 o 22% di iva calcolata sul valore venale (ossia il valore di mercato) e cioè quello di acquisto.

3) QUANDO COMPRI LA PRIMA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE) OLTRE 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI E CHE NON OPTA PER L’ASSOGGETTAMENTO AD IVA:

  • non c’è IVA
  • imposta di registro del 9%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

ATTENZIONE: quando si parla del 9% si intende il 9% del valore CATASTALE dell’immobile.

Pertanto, in linea generale:

se acquisti da privato, le tasse dell’Atto notarile vengono calcolate sulla base del valore catastale (e molte volte puo’ succedere che un appartamento molto vecchio abbia una rendita catastale molto alta mentre uno più nuovo, ne abbia una molto bassa poiché accatastato recentemente, utilizzando nuovi criteri), mentre se si acquista da impresa si paga sul valore venale o di mercato.

Come hai visto le casistiche sono molteplici ed anche le operazioni possibili (vendita, donazione o cessione della prima casa) per godere di un grande risparmio; una consulenza immobiliare in questi casi è sempre consigliata ed incaricare un team di professionisti seri che ti possano aiutare a costruire il tuo piano di spesa o investimento (Budget plan) potrebbe essere il migliore investimento della tua vita!

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