COME ACQUISTARE UN IMMOBILE ALL’ASTA SENZA PRENDERE UNA CANTONATA

Quando ti metti a cercare casa, ti ritrovi (a volte senza volerlo) ad entrare nell’argomento nei luoghi più disparati: in coda alle poste con un amico, al bar durante una colazione o mentre fai palestra.

Come tutti cerchi il miglior rapporto tra la qualità dell’immobile ed il prezzo richiesto e sicuramente, qualcuno sarà uscito con l’idea: “…ma perchè non provi a comprare un’immobile all’asta? Ce ne sono tantissimi ed a prezzi a volte molto vantaggiosi!…”

Beh…è vero!

Ci sono tantissimi immobili all’asta; ma se non sei uno sprovveduto saprai benissimo che dove c’è un prezzo basso può nascondersi un’insidia.

Devi sapere che un’immobile che trovi in un’Asta ha innanzitutto un prezzo più basso di un immobile simile nel mercato libero proprio perchè in primis è il Tribunale a richiedere un prezzo più conveniente affinchè si possa arrivare ad un acquisto con celerità (e chiudere eventuali contenziosi).

Se poi aggiungiamo il fatto che la crisi del mercato immobiliare ha determinato una flessione dei prezzi e che un immobile che viene messo all’asta (generalmente due volte l’anno), in caso di mancata acquisizione, viene riproposto nell’asta successiva con un deprezzamento del 25 % puoi capire benissimo il perchè di certi valori!

Presta attenzione a questo: molto spesso si sente dire dai non addetti ai lavori: “…se compro all’Asta faccio sicuramente un affare, e dato che compro dal tribunale potrò dormire sonni tranquilli…”

Mi spiace deluderti: Assolutamente NO!

Quando compri un immobile con un normale atto da un notaio (ormai lo sai benissimo visti i nostri precedenti articoli) l’immobile deve essere “a posto!”.

Tu però sai benissimo che è bene farsi seguire da un professionista che dia una controllata generale preventiva, dato che è meglio venire a conoscenza di eventuali problematiche PRIMA del rogito; tuttavia, sai anche che in caso di problemi taciuti all’acquirente (irregolarità edilizie o catastali) i venditori sono responsabili.

Invece, all’asta vanno immobili di ogni tipo:anche quelli con abusi e difformità.

non-solo-aste-immobiliari-latinaPossono essere immobili con ampliamenti o parti abusive che vanno regolarizzate, o con problematiche di servitù ed usi che limitano l’utilizzo, con porzioni di essi interclusi o (addirittura) con parti completamente abusivi e che andranno abbattuti.

Ti starai chiedendo: Com’è possibile?

Beh semplice: per legge, il Tribunale è l’unico ente che puo’ trasferire la proprietà di immobili anche quando questi “non sono a posto”; ed una volta acquisiti toccherà all’acquirente subirne gli effetti (regolarizzare, pagare le sanzioni per le sanatorie o addirittura a volte ABBATTERE!).

Quando si compra un’immobile all’asta, il Tribunale fornisce ai possibili clienti la perizia redatta dal Geometra che ha messo all’asta l’immobile; sopra questa perizia trovi tutte le informazioni necessarie, eventuali problematiche edilizie da sanare, un’ipotesi di costi, ma sopratutto anche delle informazioni fondamentali come lo stato di possesso dell’immobile (cioè se è libero, oppure ci sono dentro delle persone con un comodato o un contratto d’affitto) e l’indicazione delle spese di amministrazione condominiali arretrate (che andranno pagate dall’acquirente).

Quando poi si passa all’atto, che in questo caso si chiama decreto di trasferimento, l’acquirente dichiara di aver preso visione della perizia e di accettare tutto quello che è in essa riportato.

Certamente ogni informazione utile è riportata in perizia; ma si tratta molto spesso di dettagli tecnici, e che comportano delle valutazioni (tecniche, legali, di diritto o semplicemente discrezionali e pratiche) che se non sei del mestiere risulteranno difficili da fare.

Certamente, in caso di grosse lacune nella perizia, è possibile prendersi un Avvocato ed iniziare un tentativo per far valere le proprie ragioni; però in generale il consiglio è quello di farsi seguire da un team di professionisti che possa analizzare l’immobile che indendi acquistare affinchè vengano fatte le necessarie valutazioni e riscontri di quanto riportato in perizia (non tutti i tecnici sono uguali e prestano le stesse attenzioni).

Questo tipo di valutazioni (tecniche, ma anche economiche in rapporto alla reale entità dei costi da sostenere per le regolarizzazioni dato che le perizie nel migliore dei casi sono vecchie di almeno un anno, delle spese condominiali che nel frattempo sono aumentate o della normativa che è sempre in continuo mutare) possono trasformare un potenziale pericolo in un ottimo affare!

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